전세 계약서 양식 무료 다운로드 | 직거래 특약, 확정일자

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전세는 보증금이 커서 계약서 한 줄이 수천만 원을 지키기도 해요. 특히 중개사 없이 집주인과 직접 계약하면 확인할 것을 스스로 챙겨야 해요.

이 양식에는 일반 계약서에 잘 없는 조항을 넣었어요. 잔금일까지 새 대출을 받지 않는다는 약속, 세금 체납 여부를 알린다는 약속, 보증보험 가입에 협조한다는 특약이에요.

이 계약서가 필요한 경우

• 집주인과 직거래로 전세 계약을 할 때
• 가족·지인 소유 집에 전세로 들어갈 때
• 중개사 계약서에 넣을 특약을 미리 정리해 볼 때
• 재계약하면서 보증금을 바꿀 때

전세 계약서 항목별 작성법

계약 전 반드시 볼 서류

근저당과 선순위 보증금을 더한 금액이 집값의 70%를 넘으면 위험 신호예요. 시세는 국토교통부 실거래가로 확인하세요.

전세 계약서 작성 예시

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보증금을 지키는 핵심

전입신고와 확정일자는 잔금 당일에

대항력은 전입신고 다음 날 0시부터 생겨요. 그래서 잔금일에 바로 전입신고와 확정일자를 받고, 집주인이 그날 새 대출을 못 받게 특약을 넣어 두는 게 중요해요. 전세는 대부분 30일 안에 전월세 신고 대상이고, 신고하면 확정일자도 함께 받아져요.

전세보증보험 가입을 고려하세요

집주인이 보증금을 못 돌려줄 때 보증기관이 대신 주는 보험이에요. 주택도시보증공사 등에서 가입할 수 있고, 가입이 안 되는 집이라면 그 자체가 경고 신호일 수 있어요.

갱신은 1번, 증액은 5%까지

계약갱신요구권을 쓰면 2년 더 살 수 있고, 이때 보증금 인상은 5% 이내예요. 만료 6개월~2개월 전 사이에 요구해야 해요.

자주 묻는 질문

직거래 전세도 안전한가요?

서류를 꼼꼼히 확인하면 가능하지만, 위험 신호를 걸러줄 사람이 없어요. 등기부·납세증명·선순위 보증금을 확인하기 어렵다면 중개사를 통하는 게 나아요.

집주인 대리인과 계약해도 되나요?

위임장과 집주인 인감증명서를 확인하고, 집주인 본인과 통화해 대리 사실을 확인하세요. 보증금은 대리인이 아니라 소유자 명의 계좌로 보내요.

전세 계약이 끝났는데 보증금을 안 줘요

내용증명으로 반환을 요구하고, 이사해야 한다면 임차권등기명령부터 신청하세요.

마치며

전세 계약서는 금액보다 특약과 순서가 중요해요. 서류 확인 → 계약 → 잔금 당일 전입신고·확정일자 순서를 꼭 지키세요.

이 글은 일반적인 안내이며, 개별 상황에 대한 법률·노무 자문이 아니에요. 다툼이 예상되면 노무사·변호사 등 전문가와 상담하세요.
참고: 주택임대차보호법 제3조·제3조의2·제6조의3·제7조, 부동산 거래신고 등에 관한 법률(국가법령정보센터), 주택도시보증공사 · 정리일 2026년 10월 8일