상가 임대차계약서 양식 | 권리금, 갱신 10년, 확정일자
· 상가건물 임대차계약서 (Word, .docx) — 업종·관리비·권리금 조항
· 인쇄용 PDF — 2부 출력해서 서명
가게를 열 때 인테리어에 수천만 원을 쓰는데, 계약서 한 장 때문에 2년 만에 쫓겨나거나 권리금을 못 받는 일이 생겨요. 상가는 주택과 다른 법이 적용돼서 따로 챙길 게 많아요.
이 양식은 업종, 관리비, 원상복구 범위, 권리금 보호 조항을 넣었어요. 특약란에 우리 가게 상황을 더 적으면 돼요.
이 계약서가 필요한 경우
- 카페·음식점·미용실 등 가게를 새로 열 때
- 사무실을 빌려 사업자등록을 할 때
- 기존 가게를 넘겨받아 새로 계약할 때
- 재계약하면서 월세를 조정할 때
상가 계약서 항목별 작성법
| 항목 | 쓰는 법 | 놓치기 쉬운 점 |
|---|---|---|
| 임대할 부분 | 층·호수·면적 | 공용 공간 사용 범위도 특약에 |
| 업종·용도 | 운영할 업종 | 건축물 용도에서 그 업종이 가능한지 먼저 확인 |
| 차임 | 금액과 부가세 포함 여부 | 상가 월세는 보통 부가세 별도 |
| 관리비 | 금액과 포함 항목 | 전기·수도 별도인지 적어요 |
| 원상복구 | 어디까지 되돌려야 하는지 | 인수 당시 사진을 남겨 두세요 |
| 특약 | 인테리어 기간 무상, 간판 위치 등 | 렌트프리 기간은 꼭 날짜로 |
1. 건축물대장으로 그 업종이 가능한 용도인지 확인해요
2. 등기부등본으로 소유자와 근저당을 확인해요
3. 계약서를 쓰고 사업자등록 신청 때 확정일자를 받아요
4. 입점 전 상태를 사진으로 남기고 인테리어를 시작해요
상가 임차인을 지켜주는 제도
| 제도 | 내용 | 참고 |
|---|---|---|
| 계약갱신요구권 | 최초 계약부터 최대 10년까지 갱신 요구 | 만료 6개월~1개월 전에 요구 |
| 차임 증액 제한 | 갱신 때 증액 5% 이내 | 환산보증금 기준 이하 계약 등 |
| 권리금 회수 보호 | 신규 임차인 주선을 방해하면 손해배상 | 만료 6개월 전부터 종료 때까지 |
| 대항력·확정일자 | 사업자등록 + 인도 다음 날부터 대항력 | 확정일자는 세무서 |
일부 보호는 지역별 ‘환산보증금'(보증금 + 월세×100) 기준에 따라 적용 여부가 달라져요. 내 계약이 해당하는지 찾기쉬운 생활법령정보에서 확인하세요.
상가 계약서 작성 예시
보증금 3,000만원 / 차임 월 180만원 (부가세 별도), 매월 5일 선불
관리비 월 15만원 (공용 전기·청소 포함, 개별 전기·수도 별도)
기간 : 2026.12.01 ~ 2028.11.30 (24개월)
특약 : 12월 1일~20일 인테리어 기간 차임 면제, 간판은 건물 정면 1층 좌측
상가 계약에서 놓치기 쉬운 것
업종이 가능한 건물인지 먼저 보세요
건축물대장의 용도가 맞지 않으면 영업 신고가 안 돼서 가게를 열 수 없어요. 음식점은 특히 정화조 용량과 용도를 꼭 확인하세요.
원상복구 범위를 구체적으로 정하세요
‘원상복구한다’만 있으면 나갈 때 철거 비용으로 크게 다퉈요. 인수 당시 상태를 사진으로 남기고, 이전 임차인 시설을 그대로 둬도 되는지 특약에 적으세요.
월세 3번 밀리면 해지될 수 있어요
상가는 연체액이 3기분 월세에 이르면 임대인이 계약을 해지할 수 있고, 갱신 요구도 거절당할 수 있어요. 형편이 어려우면 미리 협의하세요.
자주 묻는 질문
상가도 전월세 신고를 해야 하나요?
전월세 신고제는 주택 대상이에요. 상가는 사업자등록 때 세무서에서 확정일자를 받는 방식으로 보호받아요.
권리금 계약서는 따로 쓰나요?
네, 권리금은 이전 임차인과 새 임차인 사이의 계약이라 별도의 권리금 계약서를 써요.
관리비에 부가세가 붙나요?
임대인이 일반과세자면 관리비에도 부가세가 붙는 경우가 많아요. 포함인지 별도인지 계약서에 적어 두세요.
마치며
상가 계약은 업종 가능 여부, 원상복구 범위, 확정일자 세 가지만 챙겨도 큰 사고를 막을 수 있어요.
이 글은 일반적인 안내이며, 개별 상황에 대한 법률·노무 자문이 아니에요. 다툼이 예상되면 노무사·변호사 등 전문가와 상담하세요.
참고: 상가건물 임대차보호법 제3조·제5조·제10조·제10조의4·제10조의8·제11조(국가법령정보센터), 찾기쉬운 생활법령정보 · 정리일 2026년 10월 8일
